Il rapporto locatizio avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo o ad uso commerciale, fondato su un contratto regolarmente stipulato e registrato, può cessare a seguito di mancato pagamento di due o più canoni di locazione (morosità) ovvero per intervenuta scadenza preceduta da tempestiva e regolare notifica di disdetta (sei mesi prima della scadenza nella locazione ad uso abitativo, un anno prima della scadenza nella locazione ad uso commerciale).
Nell’ipotesi di mancato pagamento di due o più canoni di locazione, il locatore può notificare al conduttore l’intimazione di sfratto per morosità, “invitandolo” a presentarsi innanzi al Tribunale competente per territorio (sulla scorta del luogo di ubicazione dell’immobile), ad una certa udienza, per ottenere l’ordinanza di convalida di sfratto.
Il Giudice, in occasione dell’udienza, emette l’ordinanza di convalida di sfratto, assegnando al conduttore un termine (solitamente trenta giorni) per eseguire il rilascio.
Il conduttore, per scongiurare la convalida dello sfratto, deve provvedere alla estinzione del debito ed al pagamento delle spese processuali che verranno liquidate dal Giudice, e ciò prima della convalida.
Tuttavia, solo nell’ipotesi di locazione ad uso abitativo, il conduttore, in occasione dell’udienza, ha la possibilità di chiedere al Giudice la concessione del cosiddetto “termine di grazia” (da trenta a novanta giorni) per potere estinguere il debito e pagare le spese processuali liquidate dal Giudice; in questo caso, il Giudice fisserà un’ulteriore udienza per verificare l’effettivo pagamento.
E’ evidente che all’udienza successiva verrà emessa l’ordinanza di convalida di sfratto qualora non sia stato estinto il debito.
L’ordinanza di convalida dello sfratto dovrà essere notificata al conduttore, unitamente all’atto di precetto, tramite Ufficiale Giudiziario; trascorso invano il termine per il rilascio, si procederà all’esecuzione forzata tramite l’Ufficiale Giudiziario che notificherà preventivamente al conduttore il cosiddetto “atto di avviso” per comunicare la data e l’ora di inizio delle operazioni di rilascio.
Si precisa che il conduttore, allorchè riceve l’intimazione di sfratto, può proporre opposizione qualora sussistano valide ragioni di contestazione; nell’ipotesi di opposizione assolutamente infondata, il Giudice, pur disponendo la prosecuzione del giudizio per esaminare le ragioni del conduttore-opponente, potrà emettere ordinanza provvisoria di rilascio.
Il locatore, allorchè voglia tentare di recuperare i canoni di locazione non percepiti, dovrà richiedere al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo, contestualmente alla convalida di sfratto o con ricorso successivo.
Altro procedimento a disposizione del locatore è quello di “sfratto per finita locazione” che, per la forma, è analogo a quello già esaminato; viene intrapreso nell’ipotesi che il conduttore rifiuti di rilasciare l’immobile malgrado l’avvenuta scadenza del contratto ed il regolare invio della disdetta da parte del locatore.
La stessa finalità e la stessa forma ha anche la cosiddetta “licenza per finita locazione”; tuttavia, questo procedimento viene intrapreso dal locatore ancor prima che il contratto sia scaduto.
In questo caso, il locatore, al fine di “guadagnare tempo”, chiede che il Giudice, con propria ordinanza, ordini al conduttore di rilasciare l’immobile nel momento futuro in cui scadrà il contratto di locazione.
